Der Energieausweis: Was sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten?

Manche nennen ihn noch Energiepass, andere Energiesparausweis: Das auffällige Dokument mit dem farbigen Tacho in der Mitte ist ein unverzichtbares Dokument, wenn Sie heute ein Haus verkaufen wollen. Darüber hinaus ist er eine aufschlussreiche Information über den energetischen Zustand des Gebäudes – wenn er von einem erfahrenen Spezialisten erstellt worden ist. Sparen Sie daher nicht am falschen Ende: Energieausweise von seriösen Anbietern können ein echter Pluspunkt beim Verkauf werden. Bei Online-Billigangeboten raten wir dagegen zur Vorsicht.

Immobilie in Köln verkaufen oder vermieten – Der Energieausweis ist Pflicht – meistens!

Wohl jeder hat ihn schon einmal gesehen: Der Energieausweis ist seit über 10 Jahren in Deutschland eingeführt und bei Immobilienverkäufen gesetzlich vorgeschrieben. Deshalb mag ihn mancher als lästige Pflicht betrachten, aber der Gesetzgeber sichert damit eine verlässliche Auskunft über die Energiebilanz eines Gebäudes zu und gibt damit Käufern Informationen in die Hand, die für seine Entscheidung wichtig sind. Ein geringer Energieverbrauch ist schließlich ein spürbarer Vorteil – nicht nur für die Umwelt, sondern auch für das eigene Budget.

Wer braucht einen Energieausweis?

Möchten Sie Ihre Immobilie in Köln verkaufen oder vermieten? Dann benötigen Sie grundsätzlich einen Energieausweis, den Sie mit allen dazugehörigen Unterlagen vorhalten und auf Nachfrage jedem Kaufinteressenten zeigen müssen. Ausnahmen gelten nur für denkmalgeschützte Gebäude und sehr kleine Häuser unter 50 Quadratmetern Wohnfläche.

Wenn Sie eine Wohnung besitzen, dann können Sie einen Energieausweis nicht für diese Wohnung einzeln erstellen lassen. Sie legen stattdessen den Ausweis für das gesamte Gebäude vor, das Ihre Eigentümergemeinschaft in Auftrag geben muss.

Außerdem gilt die Pflicht für alle Gebäude, die erweitert, umgebaut oder modernisiert werden, auch wenn Sie diese anschließend nicht verkaufen. Bauen Sie neu, dann ist der Energieausweis zwar Pflicht, aber in der Regel bereits im Angebot des Architekten enthalten. Wenn Sie eine ältere Bestandsimmobilie selbst bewohnen, brauchen Sie den Ausweis nicht. Die Pflicht setzt erst ein, wenn Sie Ihr Haus verändern oder eben verkaufen bzw. vermieten wollen.

Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Wenn die Gültigkeit Ihres Dokuments abgelaufen ist, müssen Sie sich also um einen neuen kümmern. Das betrifft derzeit viele Eigentümer. Sehen Sie also sicherheitshalber noch einmal auf das Datum.

Was kostet ein Energieausweis?

Im Gesetz, der Energieeinsparverordnung (ENEV), sind keine Preise geregelt. Daher tummeln sich seriöse und unseriöse Angebote im Netz; ein Preisvergleich alleine reicht nicht aus, weil niedrige Preise meist mit wenig Eigenleistung und ungenauen Angaben verbunden sind. Wir haben Seiten gefunden, die mit Bestpreisgarantie werben, aber irreführend kommunizieren. Dazu später mehr.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweis: den verbrauchsorientierten und den bedarfsorientierten. Der verbrauchsorientierte Ausweis ist relativ einfach zu erstellen und daher oft unter 100 Euro erhältlich. Der bedarfsorientierte Ausweis benötigt eine tiefergehende Berechnung und kostet daher oft 300 bis 600 Euro. Er ist dafür aber auch deutlich aufschlussreicher.

Was ist ein verbrauchsorientierter Energieausweis?

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ermittelt den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Für diese Periode brauchen Sie also die Heizkostenabrechnungen. Der Zeitraum ist so gewählt, damit zum Beispiel zwischenzeitliche Leerstände geglättet werden. Besonders kalte oder warme Winter werden mit einem Klimafaktor versehen. Dass die Daten direkt aus der Praxis erhoben werden, muss nicht immer von Vorteil sein, denn Sie erfahren nur, wieviel die Bewohner verbraucht haben. Heizen sie ihre Wohnungen hoch oder verschwenden sie sogar Energie, kann der Wert stark ansteigen – zu Ihrem Nachteil.

Was ist ein bedarfsorientierter Energieausweis?

Der bedarfsorientierte Energieausweis ermittelt den theoretischen Energiewert Ihres Hauses anhand der Gebäudedaten (Baujahr, Bauform, Dämmung, Zustand der Fenster, Alter der Anlage usw.). Er ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie keine Verbrauchsdaten vorliegen haben oder wenn Ihr Haus vor 1977 gebaut wurde und auch nicht die damals geltenden Kriterien der Wärmeschutzverordnung erfüllt. Auch für alle Objekte mit 4 Wohnungen oder weniger ist er Pflicht.

Viele entscheiden sich darüber hinaus freiwillig für diese teurere Variante – oder auch eine Kombination aus beiden. Mit dem bedarfsorientierten Energieausweis haben Sie eine verlässliche Berechnung, die vom Verhalten der Bewohner nicht beeinflusst wird und die viel mehr Kriterien erfasst. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn Sie ein modernes Haus haben. Und wenn Ihre Käufer Transparenz schätzen.

Was enthält ein Energieausweis?

Auf den ersten Blick sehen Sie schon am bunten Zahlenstrahl, wie Sie energetisch dastehen. Neun Klassen von A+ (grüner Bereich) bis H (roter Bereich) informieren, wie der Energiebedarf Ihres Hauses ist. Die Werte gehen von Null bis über 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Dabei wird zwischen Endenergieverbrauch und Primärenergieverbrauch unterschieden; letzterer ist die erweiterte Energiebilanz, die Gewinnung, Transport und Verarbeitung der Rohstoffe mitberücksichtigt. Hier ist die Art der Feuerung von großer Bedeutung.

Zugleich beinhaltet die Skala Vergleichswerte, indem sie den Verbrauch ins Verhältnis zu den durchschnittlichen Verbrauchswerten ähnlicher Häuser setzt. So sieht jeder, ob Ihr Haus innerhalb seiner Gebäudeklasse eher gut oder schlecht dasteht.

Daneben sind Angaben zum Gebäude enthalten, meist auch ein Foto. Pflichtbestandteil sind außerdem Empfehlungen zu Modernisierungen, die die Werte verbessern können. Achtung: alle Unterlagen, anhand derer die Werte ermittelt wurden, sind Bestandteil des Ausweises, auch die müssen vorgehalten werden.

Wer stellt Energieausweise aus?

Die ENEV regelt genau, wer Ihnen einen Energieausweis ausstellen darf. Selbst dürfen Sie es nicht, außer, Sie gehören selbst einer der Gruppen an. Es gibt leider keine offizielle Zertifizierung und auch keine Behörde, die diese Dienstleistung übernimmt, daher lohnt sich ein Überblick über den Markt.

Berechtigt zur Ausstellung sind Architekten, Bauingenieure, Physiker, aber auch Installateure/Heizungsbauer, verschiedene Bauhandwerker und Schornsteinfeger. Darüber hinaus können geprüfte Techniker mit zwei Jahren Berufserfahrung Ausweise ausstellen. Dienstleister, zum Beispiel Energieberater, brauchen eine Nachweisberechtigung.

Die Verbraucherzentrale, Ingenieurs- und Handwerkskammern, aber auch die Deutsche Energieagentur (dma) halten Empfehlungslisten vor. An diese können Sie sich guten Gewissens halten. Auch wenn Sie KfW-Kredite benötigen, bieten sich diese Expertenlisten an, denn die KfW stellt höhere Anforderungen.

Wie treffe ich nun die richtige Entscheidung?

Energieausweise sind gut nachvollziehbare Dokumente, die auch die Preisfindung für die Immobilie positiv beeinflussen können. Daher empfehlen wir vielen Eigentümern die bedarfsorientierte Variante. Bei großen Mehrfamilienhäusern gibt es von manchen Anbietern interessante Pauschalangebote, die sind oft günstiger als die Berechnung von Grundpreis und Aufschlag pro Wohneinheit.

Sicherlich haben Sie schon selbst im Internet nachgeforscht, wo Sie den besten oder den günstigsten Energieausweis bekommen. Zunächst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welche Risiken Sie möglicherweise eingehen, denn als Eigentümer haben Sie die Pflicht, wahrheitsgemäße Angaben vorzulegen. Wenn der Käufer berechtigte Zweifel erhebt, müssen Sie nachweisen, dass Sie diesbezüglich Ihr Bestes getan haben.

Sind die Daten falsch oder unvollständig, drohen Unannehmlichkeiten – von einer nachträglichen Kaufpreisminderung über Bußgelder bis zur Rückabwicklung! Vor diesem Hintergrund sehen die Billigangebote schon anders aus, denn 50 Euro weniger für einen Ausweis fallen angesichts der Risiken nicht mehr ins Gewicht. Sie sollten einem Anbieter unbedingt vertrauen können. Das ist immer besser, als ihn nachher in Regress nehmen zu müssen.

Vorsicht bei folgenden Formulierungen auf Webseiten:

• „Energieausweis beantragen“ – damit wird ein offizieller Charakter suggeriert. Sie beantragen aber nur etwas bei einer Behörde. Bei einem privaten Anbieter beauftragen Sie etwas. Ein kleiner, aber feiner Unterschied. Manche behaupten sogar, dass Kunden bereits im Behördendschungel verzweifelt seien. Das ist irreführend, weil Behörden keine Ausweise ausstellen.
• „Energieausweis selbst ausstellen“ oder „online erstellen“ – das dürfen Sie in aller Regel nicht. Damit ist gemeint, dass Sie die Daten selbst erfassen und in Online-Formulare übertragen. Das kann Sie durchaus viel Zeit kosten – und Sie müssen sorgfältig sein. Der Anbieter macht oft nur einen automatischen Plausibilitäts-Check, aber Sie stehen nachher für die Angaben gerade.
• „Über 300 Euro sparen“ – das hätte jeder gern. Meist werden hier aber Äpfel mit Birnen verglichen, nämlich bedarfsorientierte mit verbrauchsorientierten Energieausweisen. Finden Sie so etwas seriös?
• „Gutschein einlösen“ – Achtung, Falle! Die Verbraucherzentralen warnen vor solchen Maschen, denn dann steht oft plötzlich ein „Gutachter“ vor der Tür, der Ihnen überteuerte Handwerksleistungen aufschwatzen will. Auch bei Werbeanrufen sollten Sie sich besser verweigern.
• Vorkasse – Hier gehen Sie das Risiko ein, die Leistung nicht zu erhalten. Es gilt auch hier: Erst die Ware, dann das Geld. Selbst wenn jemand mit „keine Vorkasse“ wirbt, begibt er sich ohne Not in einen Zusammenhang mit solchen zwielichtigen Praktiken. Warum tut er das? Finden Sie es besser nicht heraus.

Onlineangebote gibt es aber auch von seriösen Dienstleistern. Den Unterschied zu erkennen ist nicht immer einfach, daher sollten Sie prüfen, ob ein alle gesetzlichen Leistungen lückenlos aufgeführt sind und die Berechtigung zum Ausstellen eines Energieausweises klar erkennbar ist. Es schadet auch nicht, sich die Betriebshaftpflicht nachweisen zu lassen. Verbraucherzentralen bieten hierzu Checklisten an.

Am besten ist es immer, wenn Sie schon jemanden kennen, auf den Sie sich verlassen können. Der Installateur Ihres Vertrauens, Ihr Hausarchitekt, der Schornsteinfegermeister, die Ablesegesellschaft, die Ihre Heizkostenrechnungen seit Jahren zuverlässig erstellt – oder jemand, den Sie aus sicherer Quelle empfohlen bekommen. Wenn Sie dann mehrere solcher Angebote einholen, können Sie immer noch die Preise vergleichen.

Als Immobilienfachleute sind wir mit vielen hervorragenden und zuverlässigen Dienstleistern in diesem Bereich vernetzt. Gerne beraten wir Sie persönlich im Vorfeld Ihres Verkaufs, welchen Weg Sie am besten einschlagen.