Die Provisionsteilung ist da – was bedeutet das neue Gesetz für Verkäufer und Käufer?

Das sogenannte Bestellerprinzip war lange in der öffentlichen Diskussion – nun gilt es gesetzlich. Seit heute (23.12.2020) ist es bei einem Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer nicht mehr zulässig, den Großteil oder die gesamte Provision durch diesen zahlen zu lassen. Denn, so die Begründung: Wer bestellt, der zahlt auch. Und damit dies zweifelsfrei dokumentiert ist, schließen Kaufinteressenten nun einen Maklervertrag ab, bevor sie das Exposé erhalten. Das macht den Kauf zwar etwas aufwändiger, aber auch fairer.

Der Gesetzgeber will Verbraucher damit vor allzu hohen – und oft unfairen – Nebenkosten schützen. Denn in vielen Bundesländern hatte es sich eingespielt, dass Vermieter die gesamten Maklerkosten dem Käufer auferlegten. In NRW ist es dagegen üblich geblieben, dass sich Verkäufer und Käufer die Provision aufteilen: Jede Partei zahlt dem Makler meist drei Prozent Courtage plus Mehrwertsteuer. Den Anteil des Verkäufers nennt man Innenprovision, den des Käufers Außenprovision.

Neu: schriftliche Verträge zwischen Käufer und Makler

Die Lage am Wohnungsmarkt hat aber überall in Deutschland immer wieder dazu geführt, dass Kaufverträge einseitig zu Lasten des privaten Käufers gingen, denn aufgrund des knappen Angebots war das durchsetzbar. Damit stiegen die Erwerbs-Nebenkosten für Käufer deutlich an, denn sie mussten Innen- und Außenprovision zusammen und damit bis zu 7,14 % des Kaufpreises tragen. Mit dem neuen Gesetz gilt nun: Bestellt der Verkäufer den Makler, dann muss er sich mindestens zur Hälfte an der Courtage beteiligen.
Was ändert sich also, wenn Sie demnächst ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen wollen? Beginnen wir der Einfachheit halber mit den Dingen, die sich nicht ändern:

• Alle Immobiliengeschäfte mit Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien oder Grundstücken bleiben unberührt. Das Gesetz betrifft nur Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
• Alle Immobiliengeschäfte zwischen Geschäftsleuten bleiben ebenfalls unberührt. Das Gesetz schützt nur private Käufer.
• Und: Wer als Käufer selbst einen Immobilienmakler mit einer Suche beauftragt, zahlt auch die gesamte Courtage. Denn wer bestellt, bezahlt.

Betroffen sind also Verkäufe von einzelnen Wohneinheiten an private Käufer. Hier ändert sich in der täglichen Praxis vor allem eins: Es müssen eigene, schriftliche Verträge zwischen dem Makler und dem Käufer geschlossen werden – und zwar schon vor dem Verkaufsprozess. Nur so kann nachvollzogen werden, dass der Käufer tatsächlich nicht mehr zahlt als der Verkäufer. Denn in der Regel ist es immer noch der Verkäufer, der den Makler beauftragt.

Wer bestellt, bezahlt: Was heißt das für die Provision?

Es kommt also nun zu drei Verträgen: dem zwischen Verkäufer und Makler, dem zwischen Käufer und Makler und im Fall des Verkaufs zum Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Erst dann wird auch die Provision fällig. Kein Käufer muss also fürchten, aufgrund eines Vertrags schon Provision zahlen zu müssen. Der Vertrag ist aber notwendig, bevor Exposés verschickt und Besichtigungen verabredet werden.

Nun gibt es mehrere denkbare Fälle für zukünftige Immobilienverkäufe:

1. Der Verkäufer übernimmt die gesamte Provision. Das bleibt möglich. Deshalb wird es auch weiterhin Angebote geben, die für den Käufer provisionsfrei sind.
2. Der Verkäufer übernimmt mehr als die Hälfte der Provision. Das bleibt ebenfalls möglich.
3. Der Verkäufer trägt wie der Käufer die Hälfte der Provision. Das war in Köln schon bislang meist so und soll auch weiterhin gelten. In der Regel zahlen dann Verkäufer und Käufer jeweils eine Courtage von drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.
4. Dem Verkäufer sind drei Prozent Courtage zu viel. Dann kann er zwar trotzdem einen Makler bestellen, aber der darf dann vom Käufer keinen „Ausgleich“ für die geringere Innenprovision nehmen. Je weniger er vom Verkäufer bekommt, desto weniger bekommt er zugleich vom Käufer. Solch ein „doppelter Nachlass“ macht einen Vertrag für Makler in der Regel uninteressant.
5. Der Verkäufer ist bereit, mehr als die übliche Courtage zu zahlen, z. B. vier Prozent. In dem Fall darf der Makler auch bis zu vier Prozent vom Käufer verlangen. Diese Situation ist aber unwahrscheinlich, denn in der Regel möchte niemand Geld verschenken.
6. Der Verkäufer zahlt zusätzlich zu einer Innenprovision eine variable Zusatzprovision, falls der Verkaufspreis höher ausfällt als der Marktwert. Solche Verabredungen bleiben erlaubt. Wie hoch die Provision genau ist, regelt das Gesetz nicht, sie bleibt frei gestaltbar. Wichtig ist eben nur, dass der Käufer nicht benachteiligt wird.

Sicherheit für Käufer, Qualität für Verkäufer

Insgesamt greift das Gesetz also zwar regelnd in den Markt ein, aber letztlich haben alle etwas davon. Käufer können sich nun sicher sein, dass sie fair behandelt werden. Verkäufer werden sich, weil sie sich nicht mehr von der Provisionszahlung ausschließen können, verstärkt nach Maklern umsehen, die ihren Preis auch wert sind. Und auf Maklerseite werden sich die seriösen Vertreter betätigt sehen, die sich für ihre Partner auch wirklich einsetzen.

Deswegen freuen auch wir bei Ernst Immobilien uns über die neue Regelung. Sie bestätigt uns einerseits in unserer Arbeitsweise, nämlich beste Betreuung für Käufer und Verkäufer zu bieten. Andererseits wird es unseriösen Anbietern schwerer gemacht, über einseitige Preisabsprachen das Leistungsniveau zu drücken. Wir sind für Sie da – ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen. Und wir gehen für alle unsere Kunden die Extrameile.