Immobilienbewertung: Kostenlos, online, anonym und sofort?

„Was kostet eine Immobilienbewertung?“ – diese Frage gehört zu den meistgestellten, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht. Und Sie werden Antworten finden. Darunter viele, die zu schön klingen um wahr zu sein: In 3 Minuten, versprechen manche Online-Portale, sei ein Marktpreis ermittelt. Oder zumindest einer, an dem man sich grob orientieren könne. Und das auch noch kostenlos und sofort! Wir haben den Test gemacht und für eine Musterwohnung einige Portale ausprobiert.

Immobilienbewertung in Köln kostenlos, online, anonym und sofort? Schön wär’s!

Wer in Köln eine durch Erbschaft, einer Schenkung oder durch Kauf in den Besitz einer Immobilie gelangt ist, überlegt zwangsläufig was ein eventueller Verkauf der Immobilie erzielen wird.  In diesem Ratgeber erhalten Sie wertvolle Informationen dazu, welche Fallstricke bei der Bewertung von Immobilien  es zu beachten gibt und wie Sie den richtigen Experten für die Immobilienbewertung finden.

Zentral in Köln-Brück, Baujahr 1952, letzte Sanierung 1980, drei Zimmer, 85 Quadratmeter, gehobene Ausstattung: Diese Angaben reichen schon, um online sofort einen Preis ausgespuckt zu bekommen. Zwischen 220.000 und 270.000 Euro sei die Wohnung wert, weiß das Portal, dessen Namen wir hier nicht nennen, das aber viel in Suchmaschinen-Optimierung zu investieren scheint. Mal ehrlich: Würde Ihnen so ein Ergebnis weiterhelfen? Eher nicht.

Online-Immobilienbewertung ist nur scheinbar hilfreich

Wenn Sie es genauer wissen wollen, können Sie noch einen Schritt weitergehen und bei einem der vielen Anbieter Ihre persönlichen Daten eingeben. Dann nimmt ein „Experte“ mit Ihnen Kontakt auf, der die weiteren Details klärt. Genau das ist, worauf es viele anlegen – und während Sie Ihre Anfrage eintippen, können Sie innerlich schon die Sektkorken knallen hören. Nicht bei Ihnen, sondern bei den Marketing-Profis am anderen Ende der Verbindung. Denn wie sonst bekommt man mit so wenig Aufwand einen exklusiven Kundenkontakt?

Immobilienwertgutachten contra Marktwerteinschätzung

Wenn Sie ein gesetzlich definiertes, gerichtsfestes Immobilienwertgutachten benötigen, liegen Sie bei Ihren Ausgaben meist im niedrigen vierstelligen Bereich. Solche Preise erscheinen auf den ersten Blick ziemlich hoch – daher bieten manche auch eine abgespeckte Version, die sogenannte Marktwerteinschätzung, an. Wie detailliert diese ausfällt, hängt davon ab, wieviel Arbeit sich der Dienstleister machen will. Etablierte Anbieter steigen im oberen dreistelligen Bereich ein und nehmen die meisten verkaufsrelevanten Daten auf, übernehmen aber keine rechtliche Gewährleistung. Billiger geht es auch, entsprechend unzuverlässiger wird dann aber auch der ermittelte Wert.

Je exakter aber Ihre Preisbasis definiert ist, desto besser lassen sich Ihre Verkaufsaussichten einschätzen. Im obigen Beispiel der Brücker Musterwohnung können 1.500 Euro für ein Immobilienwertgutachten eine lohnende Investition sein, die unter ein Prozent des Verkaufswertes ausmacht – aber durch kluge Preisfindung vielfach wettgemacht werden kann. Denn das Gutachten reduziert die diesbezügliche Unsicherheit durch die Aufnahme aller relevanten Kriterien auf ein Minimum. Auch wenn der ermittelte Wert natürlich keine Garantie für den tatsächlich erzielten Kaufpreis darstellt.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Immobiliengutachter und gut ausgebildete Immobilienmakler führen eine anspruchsvolle Tätigkeit aus. Sie bringen sämtliche verfügbaren und notwendigen Unterlagen bei (soweit sie nicht bereits vorliegen), verschaffen sich vor Ort einen eigenen Eindruck, messen nach und untersuchen das Objekt nach versteckten Mängeln. Alle Daten fließen in die Bewertung ein – vom Zustand der Fenster über Wegerechte im Gartengrundstück bis hin zur Energieeffizienz der Zentralheizung. Gutachter und Immobilienexperten sind Fachleute, die den Nachweis ihrer Qualifizierung idealerweise mit Zertifikaten belegen.

Bei der Berechnung sind drei Verfahren üblich, die auch in Kombination miteinander durchgeführt werden können:

✓ Das Vergleichswertverfahren

✓ Das Sachwertverfahren

✓ Das Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren: marktnah

Weil das Vergleichswertverfahren sich an tatsächlich erzielten Marktpreisen orientiert, ist es ein häufiges angewendetes Verfahren. Für die Immobilie werden vergleichbare Grundstücke und Objekte herangezogen, die in der unmittelbar zurückliegenden Zeit verkauft worden sind. Dabei greift man auf Bodenrichtwerte zurück und bewertet zusätzlich Kriterien wie Typ, Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr inklusive der ermittelten Restlaufzeit mit Auf- und Abschlägen. Weil genau gleiche Objekte nur ausnahmsweise auftauchen, liegt die Kunst in der möglichst genauen Analogie. Bei Abweichungen von über einem Drittel ist die Vergleichbarkeit allerdings nicht mehr gegeben.

Das Sachwertverfahren: präzise

Das Sachwertverfahren trennt zwischen dem Bodenwert und dem Verkehrswert des Gebäudes. Bei der Gebäudewertermittlung wird ein fiktiver Preis angesetzt, der sich aus den Kosten ergibt, die ein Neubau der Immobilie auslösen würde – vermindert um einen Abschlag, der sich aus der bisherigen Nutzungsdauer ergibt, sowie einem am Ende angepassten Marktanpassungsfaktor. Das Sachwertverfahren ist beliebt bei Eigenheimen und wird entweder ergänzend zum Vergleichswertverfahren angewendet oder als einziges Verfahren, wenn es keine Vergleichswerte auf dem Markt gibt.

Das Ertragswertverfahren: zielgerichtet

Gerade bei Kapitalanlagen ist das Ertragswertverfahren interessant, das die Erträge aus der Immobilie in den Mittelpunkt stellt. Sie ergeben sich aus den Roherträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten multipliziert mit der veranschlagten Restnutzungsdauer. Anwendung findet es vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Aussagekraft ist sehr stark abhängig von der speziellen Fachkompetenz des Gutachters.

Fazit: Fachleute sind unverzichtbar

Somit hat jedes Verfahren seine spezifischen Vor- und Nachteile und es liegt zu einem guten Teil an der fachlichen Eignung des Sachverständigen oder des Immobilienmaklers, wie nahe der ermittelte Wert an der Realität liegt. Immobilien sind so komplex und einzigartig wie die Nachfrager und ihre Beweggründe, daher kann es einen objektiv gültigen Preis letztlich nicht geben, wenn Sie verkaufen wollen.

In jedem Fall ist es eine verantwortungsvolle und anspruchsvolle Aufgabe, einen Immobilienwert realitätsnah anzugeben. Wer will da diesen Wert spontan aus einem Internet-Rechner ziehen? Kostenlos mag es sein, aber es ist vor allem eins: umsonst. Denn solche Angaben sind keine Werte, auf die man sich verlassen sollte. Im schlimmsten Fall verschenken Sie Geld oder machen Ihre Immobilie sogar unverkäuflich. Als erfahrenen Immobilienmakler im rechtsrheinischen Köln unterstützen wir Sie sowohl in der Bewertung als auch in der Vermarktung Ihrer Immobilie.

Bleiben Sie dran: In den nächsten Folgen unseres Blogs werden wir auf einzelne Bewertungsverfahren noch näher eingehen.